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ベトナムでマンションの使用期限を建築物の耐用年数に基づいて定める方針が示され、築年数や残存使用期間が物件価格を左右する新たな要素となる可能性がある。
政府は住宅法改正案にマンションの使用期限に関する規定を盛り込むよう求めており、具体的な制度は今後定められるものの、特に築年数の経過した中古マンションの評価方法に影響を与える可能性がある。
DKRA Groupのボー・ホン・タン副社長は、建物の寿命が明確になれば、購入者が建物の劣化度や残存使用期間を価格に反映しやすくなり、築年数が長く品質が低下した物件ほど価格調整の圧力を受ける可能性があると指摘した。
これまでマンション価格は主に立地や面積、設備、周辺相場などを基準に比較されてきたが、築年数が明確な評価要素となれば、同じ地域・同じ面積でも建物の築年数によって価格差が広がる可能性がある。
特に中古市場では、築10〜20年のマンションが新築物件と直接競合しており、購入者が建物の経年劣化分について、これまで以上の値引きを求めることも考えられる。
一方、不動産専門家のレ・クオック・キエン氏は、マンションの価値を建物部分と土地使用権に分けて考える必要があるとし、建物が古くなっても土地の価値が同じように低下するとは限らないと説明した。
土地の価値は立地やインフラ、希少性、活用可能性などに左右されるため、中心部など土地価値の高い場所にあるマンションでは、建物が古くても価格がその減価分だけ下落するとは限らない。
また、敷地規模や建て替えのしやすさなど、将来の再開発可能性も価格差を生む要素となり、購入者は築年数だけでなく建物の状態や土地の価値、将来の再建条件などを考慮する必要が出てくる。
Batdongsanのディン・ミン・トゥアン南部地域ディレクターによると、追跡対象となった620件超のマンションプロジェクトのうち、前年同期比で価格が上昇したのは約594件、下落したのは約29件であった。
このため、築年数の導入によって中古マンション価格が一律に下落するのではなく、建物の品質や管理状況、立地、土地価値などに応じて価格の二極化が進む可能性がある。
専門家は、築年数を実際の価格評価に反映するには、使用期限や建物検査、老朽化した建物の処理、再建時の土地に関する権利などを一体的に制度設計する必要があるとしている。
