ホーチミンの住宅事情：過剰と不足の二重苦、土地価格は高騰

＜写真：vietnamnet.vn＞

ホーチミン市の元副書記によると、同市内の住宅市場は「過剰と不足」の両方の状況にあり、不動産企業が市場を支配している。

14日午前、中央理論評議会と同市委員会が共同で「ホーチミン市における土地管理の現状と対策」というテーマの科学会議を開催した。

開会挨拶で、中央理論評議会副議長のター・ゴック・タン教授は「土地は国家の特別な資産であり、基本的な生産手段であり、国民の生活源である」と述べた。

党と国家は土地の重要性を認識し、改革の過程で土地管理と利用を絶えず改善してきた。土地政策や法律も多くの刷新を遂げ、現実の要求に応じるようになった。

しかし、国全体およびホーチミン市の発展の現実は、過去数年間、土地利用の無駄や効率の低さ、汚職や不正行為の増加、土地に関する複雑な訴訟の多発、不健全で持続可能でない不動産市場などの問題を浮き彫りにしている。

タン教授によれば、同会議は第13回中央委員会第5回総会の決議18/2022および2024年土地法を実施するための一環として行われた。

元同市副書記のファム・チャイン・チュック氏は、農地の多くが放置され、非常に無駄になっていると指摘している。

また、同氏によると、同市の住宅市場は市民の不満と国家の不手際であり、不動産企業が市場を支配した状況にある。

同市では現在、9400戸以上の住宅と2500の区画が空いている一方で、低所得者向けの住宅が不足している。

2023年初頭のデータによると、約24万4千人の低所得者が住宅を持っておらず、同市は3万500戸の住宅を建設する計画である。

発生する新たな需要を考慮しない場合、同市は需要を満たすのに40年かかる見込みとなっている。

交通インフラや経済・文化・社会の発展に必要な施設用地については、土地収用が問題である。国家的、公共的、またはコミュニティサービスのための施設と、商業的な施設を区別しなければならない。

同市は土地利用プロジェクトに対して、競争入札に切り替えることを検討すべきであり、これによって実現可能性、合理的なコスト、質の高い工事が保証されるという。

同市の土地変動に関する2021-2022年の統計によれば、農地の面積は年々減少し、非農地は増加している一方で、未使用地は約1030.7haで安定している。

市民は稲作や多年生植物の栽培用地を住宅用地に転換する傾向がある。

土地収用に関する問題では、補償額が市場価格に見合っていないため、訴訟が多発しており、最も合理的な解決策は収用された土地と同じ種類の土地または異なる種類の土地で補償・支援することであるが、この解決策は従来の土地法には規定されていなかった。

そのため、同市は「プロジェクト実施前の土地価値が補償されるべき価値である」と具体的な収用手続きを定めた。これを実現するためには、計画が承認された後、プロジェクト全体の土地を具体的に評価する必要がある。

元国会副議長のフン・クオック・ヒエン博士によると、同市の土地管理と利用の現状は、交通、社会住宅、産業用地、特にハイテク産業や機械製造業用地のバランスを失っている。

このため、海外直接投資（FDI）の誘致が遅れ、同市は大規模なプロジェクトを実施するに至っていない。

周辺のビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省、バリア＝ブンタウ省などと比較して、同市の土地価格は非常に高く、これが生産コスト、製品やサービスの価格、投資誘致に悪影響を与えている。

このままでは、同市の土地価格は香港並みに高くなる可能性さえある。

また、同市の多くのプロジェクトで、住宅購入者に対する土地所有権証明書の発行が滞っており、約5万8000人の住宅購入者が受け取っておらず、国家は約8兆ドン（約492億円）の土地使用料を徴収できていない。

主な原因は土地価格の決定の遅れである。同会議では、専門家、科学者、政府機関の代表者が2024年土地法の新しいポイントについて評価し、同市の土地管理の改善策を提案した。

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